Η έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου πολλές φορές αποκαλύπτει πολλά ζητήματα που έχουν σχέση με τη νομιμότητα ενός κτιρίου (!).
Γιατί συμβαίνει αυτό; Συμβαίνει, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, επειδή παλαιότερα οι μεταβιβάσεις γίνονταν μόνο με το τοπογραφικό διάγραμμα, χωρίς να είναι απαραίτητο στοιχείο για το συμβόλαιο η κατάθεση εγγράφων νομιμότητας του κτιρίου, όπως είναι για παράδειγμα η οικοδομική άδεια.
Για την Ιστορία, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων που είτε αγόρασαν είτε απέκτησαν με κληρονομιά ή δωρεά ένα ακίνητο πριν από το 2011 πιστεύουν πως όλα είναι σωστά καταγραμμένα, γιατί έχουν συμβόλαιο ιδιοκτησίας και επιπλέον το δηλώνουν στο Ε9 και το Κτηματολόγιο.
Σε πολλές όμως περιπτώσεις υπάρχουν κτίσματα που ανεγέρθηκαν πριν από 60 χρόνια, τα οποία όμως θεωρούνται αυθαίρετα διότι χτίστηκαν μετά το 1955. Επίσης μπορεί να υπάρχει ένα τμήμα νόμιμο με οικοδομική άδεια και να έχουν γίνει στη συνέχεια αυθαίρετες προσθήκες.
«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+5 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες, προκειμένου ανά πάσα στιγμή να διαθέτουν έναν οργανωμένο φάκελο με όλα τα απαραίτητα σχέδια και έγγραφα που αφορούν την ιδιοκτησία τους. Κι αυτό διότι λιγότερες εκκρεμότητες σημαίνει και μικρότερο κόστος για αυτούς.
1. Τι γίνεται με τις άδειες των κτισμάτων που χάθηκαν;
Το θέμα έχει απασχολήσει – και απασχολεί ακόμη – πολλούς ιδιοκτήτες και μηχανικούς, που βρίσκουν μεν το στέλεχος της αδείας αλλά δεν βρίσκουν τον φάκελο με τα αρχιτεκτονικά σχέδια στην Πολεοδομία που εξέδωσε την άδεια. Σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει να απευθυνθούν σε μηχανικό ο οποίος θα κάνει ανασύσταση φακέλου.
2.Τι ισχύει με τα κτίσματα που χτίστηκαν προ του έτους 1955 και δεν έχουν άδεια;
Τα κτίρια που χτίστηκαν προ 30-11-1955 είναι νόμιμα.
3.Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;
Σημαίνει πως δεν απαιτείται η προσκόμιση οικοδομικής άδειας.
4. Δηλαδή δεν χρειάζεται κανένα χαρτί σε περίπτωση αγοραπωλησίας;
Πρέπει να εκδοθεί σχετική βεβαίωση από μηχανικό.
5. Ποια είναι τα αποδεικτικά παλαιότητας για τα προ του 1955 κτίσματα;
i) Συμβολαιογραφικά έγγραφα.
ii) Αεροφωτογραφίες (με φωτοερμηνεία).
iii) Τρόπος και υλικά κατασκευής (τεχνικός έλεγχος ακινήτου).
6. Κάτι άλλο;
Συμπληρωματικά στοιχεία απόδειξης μπορεί να αποτελέσουν δημόσια έγγραφα όπως ηλεκτροδότηση / υδροδότηση, δηλώσεις στην εφορία του ακινήτου, φωτογραφίες, ιστορικά ντοκουμέντα κ.λπ.
7. Τι γίνεται με τα σπίτια που χτίστηκαν μετά το 1955 και δεν έχουν οικοδομική άδεια, ούτε έχουν δηλωθεί σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, αλλά μεταβιβάστηκαν κανονικά και δηλώνονται στη φορολογική δήλωση;
Δεν συνεπάγεται ότι με την ύπαρξη συμβολαίου και τη δήλωση της κατοικίας στη φορολογική δήλωση το κτίριο υφίσταται νόμιμα. Πρέπει να υπάρχει οικοδομική άδεια ή αντίστοιχο σχετικό νομιμοποιητικό έγγραφο (π.χ. εξαίρεση από κατεδάφιση) που να αποδεικνύει ότι το κτίριο υφίσταται πλέον νόμιμα.
8. Μόνο αυτά;
Επίσης εκτός από το έγγραφο θα πρέπει να υπάρχουν και τα αντίστοιχα / πρόσθετα της οικοδομικής άδειας νομιμοποιητικά έγγραφα (κατόψεις, όψεις, τομές) του κτιρίου. Αν δεν υπάρχουν τα ανωτέρω δικαιολογητικά, τότε θα πρέπει να γίνει νομιμοποίηση.
9. Κτίριο κατοικίας που έχει υπαχθεί στον Νόμο 1337/1983 (νόμος Τρίτση) είναι νόμιμο;
Ναι, εφόσον έχουν ολοκληρωθεί η α’ και η β’ φάση του Ν. 1337/1983, έχει αποπληρωθεί το σύνολο του προστίμου και δεν έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμόδιου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση του κτιρίου.
10. Γενικά ποια είναι τα απαραίτητα έγγραφα από τα οποία προκύπτει η νομιμότητα του κτιρίου;
Είναι το έντυπο της οικοδομικής άδειας ή άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν τη νομιμότητα του κτίσματος και τα επικυρωμένα σχέδια από την Πολεοδομία που βρίσκονται στον φάκελο της οικοδομικής άδειας ή νομιμοποίησης του κτίσματος. Δηλαδή: Τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, όψεις και τομές.
11. Πώς νοείται η νομιμότητα ενός κτίσματος;
Νόμιμη γενικά είναι κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση που εκτελείται σύμφωνα µε τις πολεοδομικές διατάξεις και κανονισµούς που ισχύουν κατά τον χρόνο κατασκευής της και εφόσον κατασκευάστηκε σύµφωνα µε τους όρους νόµιµης οικοδοµικής άδειας ή έγκρισης, εκτός αν εµπίπτει στις περιπτώσεις που µε σχετικές διατάξεις εξαιρείται από την υποχρέωση έκδοσης οικοδοµικής άδειας.
Σε κάθε περίπτωση που δεν υπάρχει συγκεκριμένη διάταξη που να ορίζει κάποια εξαίρεση, απαιτείται οπωσδήποτε η έκδοση οικοδοµικής άδειας ή έγκρισης, επομένως οι κατασκευές που δεν καλύπτονται από απαιτούµενη άδεια ή έγκριση είναι αυθαίρετες. Εξαίρεση από την υποχρέωση έκδοσης οικοδοµικής άδειας γίνεται µόνο µε σχετική νοµοθετική πρόβλεψη.
12. Τι ισχύει στην περίπτωση που δεν υπάρχει οικοδομική άδεια;
Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της κατοικίας δεν διαθέτει οικοδομική άδεια ή αυτή δεν ανταποκρίνεται στην τρέχουσα κατάσταση της κατοικίας, θα πρέπει να διαθέτει κάποιο έγγραφο νομιμότητας (όπως για παράδειγμα υπαγωγή της δηλούμενης κατασκευής ή χρήσης σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών ή εξαίρεσης από κατεδάφιση με τον Νόμο 1337/83).
13. Πώς αποδεικνύεται η νομιμότητα ενός κτιρίου;
Η νομιμότητα του κτιρίου αποδεικνύεται με τα παρακάτω έγγραφα:
• Έντυπο οικοδομικής άδειας. Σημειώνεται ότι θα πρέπει το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων του χώρου να έχουν οικοδομική άδεια καθώς και την προβλεπόμενη χρήση.
• Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές να έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με κάποιο νόμο αυθαιρέτων.
• Βεβαίωση από δήμο / μηχανικό για κτίσμα προϋφιστάμενο του 1955.
• Κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1955 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται σχετική βεβαίωση από μηχανικό.
• Βεβαίωση ένταξης της αυθαίρετης κατασκευής σε κάποιο νόμο αυθαιρέτων.
• Αν η κατοικία (ή τμήμα αυτής) έχει κατασκευαστεί χωρίς άδεια μετά το 1955, θα πρέπει να έχει τακτοποιηθεί.
• Βεβαίωση οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση από την Πολεοδομία για τα αυθαίρετα που δηλώθηκαν με προηγούμενους όρους.
14. Πώς τακτοποιούνται τυχόν αυθαιρεσίες που υπάρχουν;
Για τα κτίσματα με τις μικρότερες σχετικά παραβάσεις, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες τους να τα τακτοποιήσουν μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026, καταβάλλοντας – ωστόσο – προσαυξημένα πρόστιμα. Τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα καθώς και αυτά που έχουν μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις αυτή τη στιγμή δεν τακτοποιούνται, εκτός κάποιων εξαιρέσεων (αυθαίρετα τραπεζών, από κληρονομιά, σε πληγείσες περιοχές κ.λπ.). Σημειώνεται πως η τακτοποίηση αυθαιρέτων δεν αφορά κατασκευές ή αλλαγές χρήσης μεταγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011.
15. Ποια είναι τα απαιτούμενα στοιχεία για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;
Είναι το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου με τις αναθεωρήσεις της. Τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού, το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί.
Επίσης είναι οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων. Τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση. Το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτούνται. Ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται. Το Πιστοποιητικό Πληρότητας για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
