Η νέα ρύθμιση για τους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων – Ποιοι, πού και πώς χτίζουν
Σε δύο κατηγορίες διαχωρίζει τους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων η νέα ρύθμιση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργεια (ΥΠΕΝ) με βάση τον πληθυσμό τους κατά την τελευταία απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ το 2021. Η πρώτη κατηγορία περιλαμβάνει το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, δηλαδή όσους έχουν πληθυσμό έως 700 κατοίκους στους οποίους η δόμηση θα συνεχιστεί ως έχει εντός της περίφημης ζώνης που βρίσκεται στα «άκρα» τους (τη λεγόμενη Ζώνη Γ).
Η δεύτερη κατηγορία αφορά τους οικισμούς με πληθυσμό από 701 έως 2.000 κατοίκους στους οποίους διασφαλίζεται η δυνατότητα δόμησης στη συγκεκριμένη ζώνη με αυξημένη αρτιότητα μεν (από 2 έως 4 στρέμματα) αλλά, σε πολλές περιπτώσεις, βελτιωμένη. Κι αυτό διότι, εάν δεν προωθούνταν η ρύθμιση του ΥΠΕΝ, οι συγκεκριμένες περιοχές θα ήταν εκτός σχεδίου, οπότε θα απαιτούνταν 4 στρέμματα.
Είναι αξιοσημείωτο ότι το ΣτΕ κατά τον προδικαστικό έλεγχο του Προεδρικού Διατάγματος (11/15-4-25) για την οριοθέτηση των οικισμών είχε απορρίψει τη «Ζώνη Γ» ως μη νόμιμη, με συνέπεια να μην μπορούν να την εντάξουν οι μελετητές που εκπονούν τα 245 πολεοδομικά σχέδια (τοπικά και ειδικά) στα νέα όρια των οικισμών. Κι αυτό διότι η Ζώνη Γ αφορά το τμήμα των οικισμών που είχε «ξεχειλώσει» με αυθαίρετες οριοθετήσεις που έγιναν από το 1985 κι έπειτα με αποφάσεις νομαρχών, δίχως καμία αρμοδιότητα και χωρίς επιστημονικά επαρκή και αποδεκτή τεκμηρίωση.
Έπειτα από σφοδρές αντιδράσεις τοπικών φορέων ανά τη χώρα, δημάρχων, του τεχνικού κόσμου και συλλόγων ιδιοκτητών, η κυβέρνηση παρεμβαίνει με ρύθμιση προκειμένου να διασώσει δικαιώματα δόμησης. Μάλιστα, ειδικά για τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων προβλέπεται, κατά παρέκκλιση, ότι οικόπεδα τα οποία είχαν δημιουργηθεί νομίμως έως την έκδοση του ΠΔ 11/15.4.2025, με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό και το σχετικό κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον πέντε μέτρων από τον άξονά της.
Τι προβλέπεται για οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων
Το όριο των πολύ μικρών οικισμών (έως 700 κάτοικοι κατά την τελευταία απογραφή) που είχαν οριοθετηθεί με πράξη αναρμοδίου οργάνου, μπορεί, κατά τη νέα οριοθέτησή τους βάσει του νέου Προεδρικού Διατάγματος, να διευρύνονται τα όριά τους έως την προγενέστερη πράξη καθορισμού τους, αναλόγως με την περίπτωση και μετά από τεκμηρίωση. Η συγκεκριμένη περιοχή ορίζεται ως Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) και ο χαρακτήρας της είναι συμβατός με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των υπολοίπων ζωνών του οικισμού και λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές.
Σε αυτή τη ζώνη, άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό θα εξειδικεύονται με το Προεδρικό Διάταγμα οριοθέτησης κάθε οικισμού, λαμβάνοντας υπόψη εκείνα που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην συγκεκριμένη ζώνη.
Το δε κτίριο, βάσει της προωθούμενης ρύθμισης, θα τοποθετείται κατ΄ ελάχιστον σε απόσταση πέντε μέτρων από τον άξονα του πολεοδομικά αναγνωρισμένου δρόμου. Για τα υπόλοιπα μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν όσα ορίζονται και για τη ζώνη Β1, δηλαδή το διάσπαρτο τμήμα του οικισμού. Οι χρήσεις γης στη ΖΑΟ καθορίζονται σύμφωνα με το ΠΔ 11/15.4.2025, κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της ζώνης και τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.
Η παρέκκλιση για τις παλιές κατατμήσεις οικοπέδων
Κατά παρέκκλιση, στους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων, οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί νομίμως έως την έκδοση του ΠΔ με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, δηλαδή ακόμη κι αν είναι μικρότερα των 500 τ.μ. θα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό και το κτίριο τοποθετείται στα πέντε μέτρων από τον άξονά της.
Επίσης, η προωθούμενη ρύθμιση του ΥΠΕΝ, προβλέπει ότι με Προεδρικό Διάταγμα θα μπορούν να εξειδικεύονται περαιτέρω οι διατάξεις για τις ΖΑΟ καθώς και οι γενικοί ή ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης, εντός αυτής και να καθορίζεται κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη των πολύ μικρών οικισμών.
Τι ισχύει για οικισμούς με πληθυσμό 701-2.000 κατοίκους
Για οικισμούς με πληθυσμό από 701 έως και 2.000 κατοίκους που οριοθετήθηκαν με προγενέστερη πράξη αναρμοδίου οργάνου, είναι δυνατόν, στο πλαίσιο του Τοπικού ή του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ ή ΕΠΣ), να καθορίζεται μια Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ) που θα εκτείνεται πέραν της πολυγωνικής γραμμής που περικλείει τον οικισμό και έως του καθορισμένου, με προγενέστερη πράξη, ορίου τους.
Ειδικά για αυτές τις ζώνες ΠΕΧ, που ουσιαστικά πρόκειται για περιοχές εκτός οικισμού, η κυβέρνηση επαναφέρει ορισμένες από τις παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου δόμησης, καθώς θα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό. Δίχως τη συγκεκριμένη ρύθμιση, στα συγκεκριμένα οικόπεδα θα έχτιζε κανείς βάσει των προβλέψεων για την εκτός σχεδίου δόμηση, δηλαδή στα 4 στρέμματα. Σύμφωνα με την προωθούμενη ρύθμιση, ο χαρακτήρας της περιοχής είναι συμβατός με τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ζωνών του οικισμού και θα λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές.
Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό θα εξειδικεύονται με το αντίστοιχο ΠΔ έγκρισης του πολεοδομικού σχεδίου, λαμβάνοντας υπόψη εκείνα που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην συγκεκριμένη περιοχή. Για τα υπόλοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, θα ισχύει ότι προβλέπει το Προεδρικό Διάταγμα 24.5.1985 (Δ΄ 270).
Οι χρήσεις γης στις ΠΕΧ θα καθορίζονται, κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής, για την ορθολογική κατανομή και συσχέτιση των χρήσεων γης, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων. Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με τον νομοθέτη, υφίσταται η δυνατότητα, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις, επέκτασης των οικισμών.
Πηγή: ot.gr
